아파트 매매를 앞두고 공인중개사의 안내에 따라 가계약금 300만 원을 송금했습니다. 중개사는 “매수인이 취소하면 가계약금은 반환하지 않고, 매도인이 취소하면 두 배를 돌려준다”고 설명했습니다.
그런데 다음 날 매수인이 마음을 바꿨다면 300만 원만 포기하고 계약을 끝낼 수 있을까요? 이미 매매대금과 잔금일 등에 합의해 매매계약이 성립한 경우에도 마찬가지일까요?
가계약금 분쟁에서는 반환 여부와 함께 가계약금 포기·배액상환으로 계약을 해제할 수 있는지를 구별해야 합니다.
이 글에서 살펴볼 내용(목차)
2. “매수인이 취소하면 가계약금 반환 불가”라는 약정이 있다면?
3. 매도인이 계약을 취소하면 가계약금의 두 배를 받을 수 있을까요?
1. 가계약금만 보냈는데 이미 매매계약이 성립했다면?
가계약금만 지급하고 정식 계약서를 작성하지 않았더라도 매매목적물과 매매대금 등 중요한 사항에 합의했다면 매매계약이 성립할 수 있습니다. 다만 매매계약 성립과 계약을 해제할 권리가 있는지는 별개의 문제입니다.
대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결
사실관계: 당사자들은 매매목적물·매매대금과 중도금 지급방법을 정한 가계약서를 작성했으나 잔금 지급시기를 정하지 않았고 정식 계약서도 작성하지 않았습니다.
판결요지: 중요한 거래조건에 관한 의사의 합치가 있다면 정식 계약서가 없어도 매매계약이 성립할 수 있습니다. 이 사건에서 매도인의 계약금 해제 주장이 배척된 것은 매수인의 이행착수에 관한 사정도 있었기 때문입니다.
결론: 계약 성립 여부와 계약금에 의한 해제 제한은 별도로 판단해야 합니다.
2. “매수인이 취소하면 가계약금 반환 불가”라는 약정이 있다면?
이 문구가 있다면 가계약금 포기로 계약을 해제할 수 있도록 정한 것인지, 계약 위반에 따른 금전적 책임만 정한 것인지 구별해야 합니다. 어느 한쪽으로 단정할 수 없습니다.
가계약금 포기를 조건으로 한 해제 약정이라면
약정 예시: “매수인은 정식 매매계약서 작성 전까지 가계약금 300만 원을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있다.”
설명용 예시입니다.이처럼 약정해제권을 명확히 정했다면 이미 매매계약이 성립했더라도 정해진 기간과 조건에 따라 해제할 수 있습니다. 이는 민법 제565조의 일반적인 계약금 해제와 별개의 약정이므로 정식 계약금 전액이 지급되지 않았다는 이유만으로 해제할 수 없게 되는 것은 아닙니다.
단순히 “취소하면 반환하지 않는다”고만 했다면
“매수인이 취소하면 가계약금은 반환하지 않는다”는 문구는 임의 취소를 예정한 표현으로 읽힐 여지가 있습니다. 정식 계약서 작성 전 취소를 허용한다는 안내가 있었는지, 매도인에게도 배액상환에 의한 취소권을 정했는지, 양 당사자가 동의했는지가 중요합니다.
반대로 계약상 의무를 위반한 경우의 제재라면 위약금 약정으로 해석될 수 있습니다. 위약금은 민법 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정되며, 위약벌이라고 곧바로 단정할 수 없습니다. 위약금 약정만으로 계약해제권이 자동으로 생기는 것도 아닙니다.
따라서 중개사가 전달한 문자와 통화 내용, 매도인·매수인의 승낙, 해제 가능 시점 등을 함께 확인해야 합니다. 이 특정 문구만으로 이미 성립한 매매계약의 해제권을 인정한 대법원 판결이 확인된 것은 아니므로 판례의 일반적 기준과 개별 약정의 해석을 구별해야 합니다.
3. 매도인이 계약을 취소하면 가계약금의 두 배를 받을 수 있을까요?
매도인이 취소하면 가계약금의 두 배를 반환하기로 명확히 약정했다면 약정의 요건에 따라 배액상환을 통한 해제가 가능합니다. 예컨대 “매도인은 정식 매매계약서 작성 전까지 가계약금 300만 원의 두 배인 600만 원을 반환하고 매매계약을 해제할 수 있다”는 문구가 있을 수 있습니다.
그러나 배액상환 약정이 없다면 매도인이 계약을 취소했다는 이유만으로 매수인이 두 배를 당연히 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 이미 매매계약이 성립했는데 매도인에게 해제권이 없다면 두 배를 일방적으로 반환해도 계약이 종료되지 않을 수 있습니다. 매수인은 계약 이행을 요구하거나 채무불이행 요건에 따라 해제·손해배상을 검토할 수 있습니다.
4. 계약금 일부만 지급하고 해제 약정도 없다면?
매매계약은 성립했지만 약정 계약금의 일부만 지급했고 별도 해제 약정도 없다면, 그 일부 금액만 포기하거나 배액상환하여 민법 제565조에 따라 해제할 수 있다고 단정할 수 없습니다.
민법 제565조 제1항(해약금)
매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결
사실관계: 매매대금 11억 원, 약정 계약금 1억 1,000만 원 중 1,000만 원이 먼저 지급됐습니다. 매도인은 실제 받은 1,000만 원의 두 배인 2,000만 원을 공탁하며 해제를 주장했습니다.
판결요지: 계약금계약은 금전 등의 교부를 요하는 계약이므로 일부만 지급된 상태에서는 원칙적으로 계약금계약이 성립하지 않습니다. 일부 지급 상태의 해약금 해제를 가정하더라도 배액상환의 기준은 실제 수령액이 아닌 약정 계약금입니다.
결론: 매도인이 2,000만 원을 공탁한 것만으로 계약을 해제할 수 없다고 판단했습니다.
다만 이 판결은 별도로 가계약금 포기·배액상환에 따른 약정해제권을 명확히 정한 경우까지 부정하는 취지가 아닙니다. 또 계약금계약이 성립했더라도 상대방이 이행에 착수했다면 원칙적으로 민법 제565조에 따른 해약금 해제는 제한됩니다.
5. 단순 변심이나 계약조건 미합의로 거래가 무산됐다면?
매매계약이 아직 성립하지 않았다면 매수인이 정식 계약 체결을 포기했다는 사정만으로 가계약금을 당연히 몰취할 수는 없습니다. 가계약금의 법적 성격과 별도 약정이 중요합니다.
대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결
사실관계: 임대차계약 교섭 과정에서 가계약금 300만 원이 지급됐고, 이후 정식 계약을 체결하지 않은 지급자가 반환을 청구했습니다.
판결요지: 가계약금을 해약금으로 하는 약정은 명백하게 인정되어야 하며, 지급자가 스스로 정식 계약 체결을 포기했다는 이유만으로 당연히 몰취할 수는 없습니다.
결론: 가계약금 반환청구를 배척한 원심의 해당 부분을 파기환송했습니다.
이 사건은 임대차에 관한 것으로, 이미 성립한 매매계약의 약정해제권이 문제 된 사건과 구별해야 합니다.
서울북부지방법원 2025. 11. 28. 선고 2025가소314432 판결
사실관계: 예정 매매대금 3억 2,500만 원, 가계약금 500만 원이 지급됐으나 계약금 지급방법과 부동산 권리관계 처리방법에 관한 합의가 이루어지지 않았습니다.
판결요지: 정식 매매계약은 성립하지 않았지만 우선적·성실한 교섭을 위한 가계약은 성립했습니다. 실제 교섭에도 중요한 조건에 합의하지 못한 사정만으로 어느 한쪽의 채무불이행을 인정하기 어렵다고 판단했습니다.
결론: 가계약금 500만 원과 지연손해금 반환을 인정하고 배액상환 청구는 받아들이지 않았습니다.
하급심 판결로 확정 여부는 별도 확인이 필요합니다.첫 판결은 지급자가 정식 계약 체결을 포기한 경우이고, 두 번째는 실제 교섭했으나 주요 조건에 합의하지 못한 경우입니다. 어느 경우든 가계약의 구체적 내용과 금전 보유의 근거를 확인해야 합니다.
6. 가계약금 반환·계약해제 분쟁에서 무엇을 확인해야 할까요?
사례 | 가계약금 300만 원을 포기하면 계약을 취소할 수 있을까요?
A씨는 아파트 매매대금과 잔금일을 협의하고 가계약금 300만 원을 송금했습니다. 중개사는 “매수인이 취소하면 가계약금을 포기한다”고 안내했습니다. 다음 날 A씨가 계약을 진행하지 않겠다고 하자 매도인은 이미 매매계약이 성립했다며 잔금 지급을 요구합니다. A씨는 300만 원을 포기하는 것으로 계약을 끝낼 수 있을까요?
※ 실제 사건이 아닌 가상 사례입니다.매매계약의 중요한 사항에 합의했다면 정식 계약서가 없어도 계약이 성립했을 수 있습니다. 그다음에는 가계약금 포기 약정이 임의 해제를 허용하는 내용인지, 단순 위약금 약정인지 판단해야 합니다.
확인할 자료는 매매목적물·매매대금·계약금 총액·잔금일에 관한 합의, 송금 전후의 문자·통화기록, 포기·배액상환 약정과 기간, 중개사 설명에 대한 당사자 동의, 중도금 지급 등 이행착수 자료입니다.
해제 약정 작성 예시
“매수인은 정식 매매계약서 작성 전까지 가계약금 300만 원을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있으며, 매도인은 같은 기간 가계약금의 두 배인 600만 원을 반환하고 매매계약을 해제할 수 있다.”
설명용 예시입니다. 실제 계약에서는 이행착수 후 해제 가능 여부, 통지 방법과 배액상환 시점도 정해야 합니다.매매계약이 성립하지 않았고 상대방이 가계약금을 보유할 법률상 근거도 없다면 부당이득반환을 검토할 수 있습니다. 별도의 가계약이 성립했다면 그 내용과 종료 사유도 살펴야 합니다.
결국 ① 매매계약이 성립했는지, ② 포기·배액상환으로 해제할 수 있다는 약정이 있는지, ③ 해제 가능 기간과 조건을 충족했는지를 순서대로 확인해야 합니다.
관련 법령·판례 및 참고자료
- 민법 제563조
- 민법 제565조
- 민법 제398조 제4항
- 민법 제741조
- 대법원 2005다39594 판결
- 대법원 2014다231378 판결
- 대법원 2022다247187 판결
- 서울북부지방법원 2025가소314432 판결
검토 기준일: 2026년 10월 20일. 서울북부지방법원 판결의 확정 여부는 별도 확인이 필요합니다.
답글 남기기