재개발·재건축 추진위원회가 정비업체와 계약을 체결했는데, 조합이 설립된 뒤 “다른 업체를 선정하겠다”고 한다면 어떻게 될까요? 기존 업체는 사업이 끝날 때까지 계속 일할 수 있을까요? 이미 수행한 업무의 용역비는 누가 지급해야 할까요?
추진위원회와 조합은 같은 정비사업을 준비하고 시행하는 관계에 있습니다. 구성원과 사업 목적, 경제적 이해관계에도 연속성이 있습니다. 그러나 이러한 연속성이 모든 계약의 승계나 업체의 계속 업무 수행권까지 보장하는 것은 아닙니다.
계약의 내용과 추진위원회의 권한, 조합 설립 이후의 의결, 업체가 청구하는 권리의 종류를 구분해야 합니다.
1. 추진위원회와 조합은 사업이 이어져도 법적 권한은 다릅니다
추진위원회는 조합설립을 준비하는 비법인사단이고, 조합은 정비사업을 시행하는 법인입니다. 같은 사업을 추진하더라도 법적 지위와 권한은 구별됩니다.
사업의 측면에서는 연속성이 있습니다. 추진위원회 단계에서 이루어진 조사와 조합설립 준비가 조합 설립 이후 사업의 기초가 되고, 의사결정에 참여한 소유자도 이후 조합원으로서 사업에 참여할 수 있습니다.
다만 토지등소유자와 조합원의 범위가 언제나 일치하는 것은 아닙니다. 재개발·재건축의 구별과 조합원 자격요건, 소유권 변동 등에 따라 참여자의 범위도 달라집니다.
이러한 사업·구성원의 연속성과 법적 권한의 동일성은 구별해야 합니다. 같은 주민들이 같은 사업을 추진한다는 이유만으로 추진위원회가 장래 조합의 권한까지 미리 행사할 수는 없습니다.
조합의 법인 성립 시점도 정확히 살펴야 합니다.
도시 및 주거환경정비법 제38조 제1항·제2항
① 조합은 법인으로 한다.
② 조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령으로 정하는 사항을 등기하는 때에 성립한다.
대법원은 추진위원회 구성승인과 조합설립인가의 법적 성격을 다음과 같이 구분했습니다.
대법원 2013. 12. 26. 선고 2011두8291 판결
판결 이유 제1항 가. 중
“이와 같은 규정의 체계, 내용 및 취지에 비추어 보면, 조합설립추진위원회(이하 ‘추진위원회’라고 한다)의 구성을 승인하는 처분은 조합의 설립을 위한 주체에 해당하는 비법인 사단인 추진위원회를 구성하는 행위를 보충하여 그 효력을 부여하는 처분인 데 반하여, 조합설립인가처분은 법령상 요건을 갖출 경우 도시정비법상 주택재개발사업을 시행할 수 있는 권한을 가지는 행정주체(공법인)로서의 지위를 부여하는 일종의 설권적 처분이므로, 양자는 그 목적과 성격을 달리한다.”
“추진위원회의 권한은 조합 설립을 추진하기 위한 업무를 수행하는 데 그치므로 일단 조합설립인가처분을 받아 추진위원회의 업무와 관련된 권리와 의무가 조합에 포괄적으로 승계되면, 추진위원회는 그 목적을 달성하여 소멸한다.”
이 사건에서는 추진위원회 구성승인의 하자를 이유로 조합설립인가도 위법하다고 주장했습니다. 대법원은 추진위원회 제도의 입법취지를 형해화할 정도의 특별한 사정 등이 없는 한, 구성승인의 하자만으로 조합설립인가까지 위법해지는 것은 아니라고 보았습니다.
사업이 이어지는 관계라도 각 단체의 설립요건과 권한은 별도로 판단한다는 의미입니다.
2. 기존 비용과 채무는 조직이 바뀌었다는 이유만으로 없어지지 않습니다
조합이 추진위원회와 별개의 단체라는 이유만으로 기존 계약관계를 모두 거절할 수는 없습니다. 도시정비법이 업무와 관련된 권리·의무의 포괄승계를 정하고 있기 때문입니다.
도시 및 주거환경정비법 제34조 제3항·제4항
③ 추진위원회는 수행한 업무를 제44조에 따른 총회(이하 “총회”라 한다)에 보고하여야 하며, 그 업무와 관련된 권리ㆍ의무는 조합이 포괄승계한다.
④ 추진위원회는 사용경비를 기재한 회계장부 및 관계 서류를 조합설립인가일부터 30일 이내에 조합에 인계하여야 한다.
포괄승계는 법에 따라 관련 권리·의무를 이어받는 것입니다. 집행부가 바뀌거나 조합 명의의 계약서를 새로 작성하지 않았다는 사정만으로 승계가 부정되는 것은 아닙니다.
사업비 부담의 측면에서도 추진위원회와 조합은 단절된 관계가 아닙니다. 조합설립을 위해 적법하게 발생한 비용은 조합 설립 이후에도 정산·지급 문제가 남을 수 있습니다.
다만 ‘같은 사업에 사용한 비용’이라는 이유만으로 모든 지출과 계약이 유효하게 승계되는 것은 아닙니다. 실제 채무가 발생했는지, 그 계약이 유효한지, 추진위원회의 권한과 어떤 관련이 있는지 확인해야 합니다.
추진위원회가 수행할 수 있는 업무는 다음과 같습니다.
도시 및 주거환경정비법 제32조 제1항
① 추진위원회는 다음 각 호의 업무를 수행할 수 있다.
1. 제102조에 따른 정비사업전문관리업자(이하 “정비사업전문관리업자”라 한다)의 선정 및 변경
2. 설계자의 선정 및 변경
3. 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성
4. 조합설립인가를 받기 위한 준비업무
5. 그 밖에 조합설립을 추진하기 위하여 대통령령으로 정하는 업무
정비업체나 설계자를 선정할 수 있다는 것과 그 업체에 장래 조합의 모든 업무를 위탁할 수 있다는 것은 구별됩니다. 법 제32조 제4항에 따른 사전 동의 대상인지, 선정·계약 절차를 준수했는지도 별도로 살펴야 합니다.
3. 주민총회 의결만으로 조합총회의 권한을 대신할 수 없습니다
추진위원회 단계에서는 추진위원회 회의와 주민총회 등이, 조합 설립 이후에는 조합총회·대의원회·이사회 등이 의사결정에 관여합니다.
소유자들의 의사를 사업에 반영한다는 공통점은 있지만, 각 기구가 결정할 수 있는 사항과 의결요건은 다릅니다. 참여자가 상당 부분 겹치더라도 주민총회 의결을 조합총회 의결과 동일하게 취급할 수는 없습니다.
대법원은 추진위원회가 주민총회를 개최하여 시공자를 선정한 사건에서 그 결의를 무효로 판단했습니다.
대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다6298 판결
판결 이유 제2항 중
“구 도시정비법(2006. 5. 24 법률 제7960호로 개정되기 전의 것) 및 그 시행령에 의하면, 주택재개발사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 건설업자 등과 공동으로 시행할 수 있고(구 도시정비법 제8조), 시공사의 선정은 조합 총회의 의결을 거치도록 하고 있을 뿐(구 도시정비법 제24조), 주택재개발사업조합설립추진위원회(이하 ‘추진위원회’라고 한다)의 업무로는 규정되어 있지 않다(구 도시정비법 제15조, 시행령 제22조).”
중간 생략
“시공사의 선정은 추진위원회 또는 추진위원회가 개최한 토지 등 소유자 총회의 권한범위에 속하는 사항이 아니라 조합 총회의 고유권한이라고 봄이 상당하고, 구 도시정비법 제11조에서 주택재건축사업조합에 대해서만 사업시행인가를 받은 후 시공사를 선정하여야 한다고 규정하고 있다는 등의 사정만으로 달리 볼 것은 아니므로, 추진위원회 단계에서 개최한 토지 등 소유자 총회에서 시공사를 선정하기로 한 결의는 무효라고 보아야 할 것이다.”
주민총회에서 공개적으로 논의하고 의결했다는 사정만으로 권한 문제가 해결되지는 않습니다. 해당 안건을 추진위원회가 결정할 수 있는지부터 확인해야 합니다.
이하 판례 역시 당시 적용 법령에 따른 판단입니다. 과거 판결에 등장하는 조문 번호나 선정 절차를 현재 사업에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
4. 정비업체의 장래 업무 수행 지위는 승계가 부정될 수 있습니다
정비사업전문관리업자를 선정하는 것은 추진위원회의 법정 업무입니다. 그러나 그 업체가 조합 설립 이후에도 계속 일할 지위를 당연히 취득하는지는 별개의 문제입니다.
서울고등법원 사건에서는 정비업체가 추진위원회와 조합설립 준비 및 사업시행인가 관련 업무 등을 포함한 용역계약을 체결했습니다. 이후 창립총회는 업체 지위를 승계하지 않고 조합 설립 후 다시 선정하기로 의결했습니다.
업체는 조합을 상대로 계속 용역을 수행할 지위가 있다고 주장했지만, 법원은 추진위원회의 위탁 권한과 승계 범위를 다음과 같이 판단했습니다.
서울고등법원 2022. 6. 22. 선고 2021나2043911 판결
판결 이유 제5항 가. 중
“즉, 추진위원회가 부담한 모든 권리와 의무가 아니라 그 업무 범위 내에서 행한 업무와 관련된 권리와 의무만이 포괄승계의 대상이 된다”
중간 생략
“정비사업전문관리업자와 위탁자의 관계는 도시정비법의 규정이 있는 것을 제외하고는 민법 중 위임에 관한 규정이 준용된다(구 도시정비법 제71조).”
중간 생략
“추진위원회나 조합이 정비사업전문관리업자를 선정하는 것은 자신의 업무를 전제로 하여 이를 자신이 직접 수행하는 대신 정비사업전문관리업자에게 위탁하여 대행하도록 하는 것으로, 업무 수행 방법을 결정하는 것이다.”
“따라서 추진위원회나 조합이 정비사업전문관리업자에게 위탁하여 대행시킬 수 있는 업무는 자신의 업무 범위에 속하는 사항이어야 한다.”
법원은 조합 업무를 위탁한 부분의 포괄승계를 부정하고 업체의 지위확인 청구를 받아들이지 않았습니다.
이 판단을 ‘불승계 의결만 하면 모든 계약관계가 없어진다’거나 ‘이미 수행한 업무의 보수도 지급하지 않아도 된다’는 뜻으로 확대할 수는 없습니다. 공개 판례에는 상고로 표시되어 있으므로 확정된 대법원 법리와도 구분해야 합니다.
5. 결의가 무효여도 관련 소송의 지위는 승계될 수 있습니다
기존 계약이나 결의의 효력이 부정되더라도 관련 분쟁까지 사라지는 것은 아닙니다. 조합이 추진위원회의 소송상 지위를 이어받아 다툼을 정리해야 할 수 있습니다.
대법원 2009다22419 사건에서는 주민들이 추진위원회의 시공자 선정결의에 대해 무효확인소송을 제기한 뒤 조합이 설립되었습니다.
대법원은 소송 승계에 관한 일반론과 추진위원회에 대한 적용을 다음과 같이 설명했습니다.
대법원 2012. 4. 12. 선고 2009다22419 판결
판결 이유 제1항 가. 중
“법인의 권리의무가 법률의 규정에 의하여 새로 설립된 법인에 승계되는 경우에는 특별한 사유가 없는 한 계속 중인 소송에서 그 법인의 법률상 지위도 새로 설립된 법인에 승계되는 것이고(대법원 2002. 11. 26. 선고 2001다44352 판결 참조), 이러한 법리는 비법인사단의 권리와 의무가 법률의 규정에 의하여 새로 설립된 법인에게 포괄승계되는 경우에도 마찬가지다.”
중간 생략
“이러한 관계 법령의 내용, 형식 및 취지에 비추어 보면, 비법인사단인 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 비록 추진위원회가 행한 업무가 사후에 관계 법령의 해석상 추진위원회의 업무범위에 속하지 아니하여 효력이 없다고 하더라도 구 도시정비법 제16조에 의한 조합설립인가처분을 받아 법인으로 설립된 조합에 모두 포괄승계된다고 봄이 타당하다.”
“따라서 추진위원회를 상대로 추진위원회가 개최한 주민총회에서 한 시공자 선정결의의 무효확인을 다투는 소의 계속 중 조합이 설립되었다면, 조합은 특별한 사유가 없는 한 계속 중인 소송에서 추진위원회의 법률상의 지위도 승계한다고 봄이 상당하다.”
소송상 지위를 승계한다는 것과 무효인 결의가 유효해진다는 것은 다릅니다.
앞의 서울고법 판결과는 승계 범위에 관한 표현에도 차이가 있습니다. 따라서 ‘권한 밖의 행위는 아무것도 승계되지 않는다’고 일반화해서는 안 됩니다. 장래 업무 수행권을 주장하는 사건인지, 기존 결의의 효력과 소송상 지위를 다투는 사건인지 구분하여 검토해야 합니다.
6. 조합총회에서 다시 의결해도 그 결의 자체가 유효해야 합니다
조합 설립 이후 기존 업체를 다시 선정하거나 추인했다면, 그 후속 결의가 어떤 내용으로 적법하게 이루어졌는지 확인해야 합니다.
대법원 2008다95885 사건에서는 추진위원회가 시공자를 선정한 뒤 조합총회가 같은 업체를 선정·추인했습니다. 그러나 소송 도중 조합설립인가가 취소되었습니다.
대법원은 인가 취소의 효과를 다음과 같이 판단했습니다.
대법원 2012. 3. 29. 선고 2008다95885 판결
판결 이유 제1항 가. 중
“도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라고 한다)상 주택재개발사업조합의 조합설립인가처분이 법원의 재판에 의하여 취소된 경우 그 조합설립인가처분은 소급하여 효력을 상실하고, 이에 따라 당해 주택재개발사업조합 역시 조합설립인가처분 당시로 소급하여 도시정비법상 주택재개발사업을 시행할 수 있는 행정주체인 공법인으로서의 지위를 상실하므로, 당해 주택재개발사업조합이 조합설립인가처분의 취소 전에 도시정비법상 적법한 행정주체 또는 사업시행자로서 한 결의 등 처분은 달리 특별한 사정이 없는 한 소급하여 효력을 상실한다고 보아야 한다.”
“다만 그 효력 상실로 인한 잔존사무의 처리와 같은 업무는 여전히 수행되어야 하므로, 종전에 결의 등 처분의 법률효과를 다투는 소송에서의 당사자지위까지 함께 소멸한다고 할 수는 없다.”
대법원은 이 사건 조합총회 결의의 효력 상실과 추진위원회 선정결의의 무효를 인정했습니다.
후속 의결이 있다는 사실만으로 충분하지 않고, 조합설립인가의 효력과 의결 권한·절차까지 확인해야 한다는 의미입니다. 다만 이를 조합의 모든 사적 계약이 인가 취소와 함께 자동으로 무효가 된다는 취지로 확대해서는 안 됩니다.
7. 기존 용역비·장래 업무 수행권·개인 책임을 나누어 확인해야 합니다
승계 분쟁에서는 기존 계약의 승계 여부, 앞으로 일할 권리, 이미 수행한 업무의 보수를 각각 나누어 판단해야 합니다.
사례 | 업체를 다시 선정하면 기존 용역비도 없어질까요?
추진위원회가 정비업체에 조합설립 준비와 조합 설립 이후 인허가 지원업무를 맡겼습니다. 업체는 설립인가 신청 지원을 마쳤지만, 조합은 설립 후 다른 업체를 선정하려고 합니다.
기존 업체는 사업 완료 때까지 일할 권리와 이미 수행한 업무의 용역비를 함께 주장합니다.
※ 실제 사건이 아닌 가상 사례입니다.
이 경우 계속 업무 수행권은 추진위원회가 장래 조합 업무까지 위탁할 권한이 있었는지, 조합이 별도의 적법한 선정·계약 절차를 거쳤는지가 중요합니다.
기존 용역비는 다른 문제입니다. 추진위원회 권한 안에서 유효한 계약이 체결되었는지, 실제 어떤 업무를 완료했는지, 보수 지급조건이 충족되었는지를 따져야 합니다. 장래 업무 수행 지위가 부정되었다는 이유만으로 이미 발생한 보수채무까지 당연히 없어지는 것은 아닙니다.
계약이 무효이거나 해지된 경우에도 이미 제공한 용역에 관한 정산 문제가 남을 수 있습니다. 다만 청구 근거와 인정 금액은 계약의 효력, 실제 제공한 이익, 지급 내역 등에 따라 별도로 검토해야 합니다.
조합의 채무와 개별 소유자의 책임도 다릅니다
조합이 추진위원회의 채무를 승계하는 문제와 개별 토지등소유자·조합원이 채권자에게 직접 책임지는 문제는 구별됩니다.
사업비가 결국 조합원들의 부담과 연결될 수 있다는 경제적 사정만으로, 채권자가 각 조합원에게 곧바로 채무를 나누어 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 개인의 직접 지급책임이나 보증책임에는 별도의 법적 근거가 필요합니다.
한편 조합원이 조합에 부담하는 분담금 등 내부 납부의무는 정관·총회결의·부과 근거 등에 따라 검토할 사항입니다. 외부 채권자에 대한 직접 책임과 혼동해서는 안 됩니다.
계약서와 의결서, 실제 수행 내역을 대조해야 합니다
확인할 자료는 다음과 같습니다.
- 계약서: 업무 범위, 계약기간, 단계별 보수, 승계·해지·정산 조항
- 선정 자료: 입찰공고, 제안요청서, 업체 선정결의
- 의결 자료: 주민총회·창립총회·조합총회 안건과 의사록
- 수행 자료: 업무보고서, 제출서류, 납품자료, 지급 내역
- 설립 자료: 추진위원회 승인서, 조합설립인가서, 등기사항증명서
- 개인 책임 자료: 별도의 보증서, 채무부담 약정 등
조합은 단체가 달라졌다는 이유만으로 기존 채무를 부정해서는 안 됩니다. 업체 역시 계약기간이나 승계 조항만으로 사업 완료 때까지의 업무 수행권을 확신해서는 안 됩니다.
계약의 어느 부분이 어떤 권한에 따라 체결되었고, 실제 무엇을 수행했으며, 누구에게 어떤 권리를 청구하는지 구체적으로 나누어 보아야 합니다.
관련 법령·판례 및 참고자료
- 도시정비법 제32조
- 도시정비법 제34조
- 도시정비법 제38조
- 대법원 2011두8291 판결
- 대법원 2008다6298 판결
- 서울고등법원 2021나2043911 판결
- 대법원 2009다22419 판결
- 대법원 2008다95885 판결
검토 기준일: 2026. 10. 23.
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