[도시정비법] 공공재개발·공공재건축은 어떻게 진행될까? 후보지 선정부터 입주까지, 도심공공주택복합사업과의 차이

LH나 SH가 참여한다는 소식을 들으면 공공재개발, 공공재건축, 도심공공주택복합사업 중 어느 사업인지부터 확인해야 합니다. 공공재개발은 재개발의 한 유형이고, 공공재건축은 재건축의 한 유형입니다. 도심공공주택복합사업은 공공주택 특별법에 따른 별도 사업입니다. 사업 유형에 따라 정비구역을 정하는 절차와 소유자가 새 주택을 받는 기준이 달라집니다.

앞선 글에서는 재개발과 재건축의 차이와 주민 동의서부터 정비구역 지정까지의 절차를 살펴봤습니다. 이번 글에서는 여기에 공공이 참여하면 후보지 선정부터 입주까지 무엇이 달라지는지 봅니다.

1. 공공재개발과 공공재건축은 각각 재개발과 재건축의 한 유형입니다

도시정비법 제2조제2호 나목과 다목은 먼저 사업 대상과 목적에 따라 재개발과 재건축을 구분합니다. 이어 각 목의 1)과 2)에서 공공사업의 요건을 정합니다. 각 유형에서 법이 정한 방식으로 공공이 참여하고 공급 요건도 충족해야 ‘공공’이 붙습니다.

조문	기본 사업의 뜻	공공사업에 해당하는 추가 요건
나목 — 재개발	기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 상업·공업지역 등의 도시기능을 회복하는 사업입니다.	지자체나 LH·SH 등이 법정 시행자 또는 대행자로 참여하고, 소유자 대상 분양분 등을 제외한 주택 중 법령과 조례가 정한 비율 이상을 공공임대주택 등으로 공급합니다.
다목 — 재건축	기반시설은 양호하지만 노후·불량 공동주택이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하는 사업입니다.	공공이 법정 시행자 또는 대행자로 참여하고, 원칙적으로 종전 세대수의 160% 이상을 건설·공급합니다. 법령상 불가피한 사유가 인정되면 예외가 있습니다.

공공재건축의 160%는 새로 짓는 전체 세대수 기준입니다. 기존 500세대라면 원칙적으로 800세대 이상입니다. 공공재개발의 공급 비율은 소유자 대상 분양분 등을 제외한 물량을 기준으로 계산합니다.

도심공공주택복합사업은 어떤 점에서 다를까요?

공공재개발과 공공재건축은 도시정비법에 따라 정비구역을 지정하고, 분양신청과 관리처분계획을 거쳐 새 주택을 배분합니다. 도심공공주택복합사업은 공공주택 특별법에 따라 복합지구를 지정합니다. 소유자가 지구 안에 가진 토지·건축물 전부를 사업자에게 협의양도하고 법정 요건을 충족하면 새 주택 등으로 현물보상을 받을 수 있습니다.

2. 공공 참여만으로 노후도 기준이 달라지지는 않습니다

같은 지역에서 일반 재개발과 공공재개발은 재개발의 기본 기준을 적용합니다. 일반 재건축과 공공재건축도 재건축의 기본 기준을 적용합니다. 재개발과 재건축 사이에는 기준이 다르고, 개별 사업에 적용되는 특례나 후보지 모집 요건은 따로 확인해야 합니다.

재개발에서는 구역 안 전체 건축물 중 노후·불량건축물이 얼마나 되는지, 구역 면적이나 도로에 접한 주택의 비율 등 지역별 추가 요건을 충족하는지 봅니다. 재건축에서는 공동주택 단지에 적용되는 노후·불량건축물 기준과 정비계획 입안 요건을 살핍니다. 도시정비법 제12조에 따른 재건축진단도 원칙적으로 사업시행계획인가 전에 실시해야 합니다.

3. 민간 방식에도 후보지 선정이 있을 수 있습니다

후보지 선정은 공모나 지원사업에서 정비계획 수립 또는 사업 추진을 검토할 지역을 고르는 단계입니다. 서울 신속통합기획에서는 민간 조합 방식으로 추진할 재개발 지역도 후보지로 선정될 수 있습니다. 후보지 선정은 모든 재개발·재건축에 공통으로 요구되는 법정 절차가 아니므로, 별도 공모를 거치지 않고 정비계획 입안과 정비구역 지정을 추진하는 경로도 있습니다.

공공 방식도 후보지 선정과 정비구역 지정은 구분합니다. 마포구 아현1구역은 2022년 8월 공공재개발 후보지로 선정됐고, 정비계획안 주민공람은 2025년 8~9월에 진행됐습니다. 이미 정비구역으로 지정된 곳이 나중에 공공 방식의 후보지가 될 수도 있습니다. 선정 발표와 함께 기존 정비구역 지정·고시가 있는지 살펴보세요.

4. 공공이 사업을 맡는 시점은 시행 방식에 따라 다릅니다

후보지 선정 때 정해지는 것은 공공 방식으로 추진을 검토한다는 방향입니다. 공공이 실제로 어떤 역할을 맡는지는 시행 방식에 따라 확인할 문서가 다릅니다. 조합이 이미 설립된 구역도 이후 공공 방식을 택할 수 있습니다.

시행 방식	무엇이 정해지고 어떤 문서를 보나요?
공사가 조합 대신 시행	도시정비법 제26조에 따라 관할청이 LH·SH 등을 사업시행자로 지정·고시합니다. 기존 조합이 있다면 고시일 다음 날 조합설립인가가 취소된 것으로 봅니다. 추진위원회 단계라면 구성승인에 같은 효과가 생깁니다.
조합과 공사가 공동시행	도시정비법 제25조에 따라 조합원 과반수 동의를 받아 공동시행을 추진합니다. 조합은 공동시행자로 참여하며, 공사의 역할은 공동시행 협약과 사업시행계획에서 확인할 수 있습니다.

두 경우 모두 법률상 공공재개발·공공재건축에 해당하려면 제2조제2호 나목·다목의 공급 요건까지 갖춰야 합니다. 시행자 지정 고시나 공동시행 협약으로 공공의 역할을 확인하고, 정비계획과 사업시행계획에서 어떤 공급 기준이 반영됐는지 살펴보면 됩니다.

주민대표회의 구성에 동의하면 공사가 바로 시행자가 되나요?

주민대표회의 구성은 주민 의견을 전달할 대표기구를 만드는 절차입니다. 예를 들어 토지등소유자 100명 중 55명이 동의하면 구성에 필요한 과반수를 충족합니다. 이 55명의 동의는 공공시행자 지정 동의에도 산입됩니다. 다만 주민 요청으로 공공시행자를 지정하는 경로에서는 최소 67명이 필요하고, 토지면적 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자의 요청도 갖춰야 합니다. 요건을 갖춘 뒤 관할청이 지정·고시하면 공사가 사업을 맡습니다.

5. 시행자가 정해진 뒤에는 분양신청과 관리처분을 거쳐 입주합니다

일반 재개발·재건축과 공공재개발·공공재건축은 정비구역 지정부터 준공까지 도시정비법상 기본 흐름을 공유합니다. 차이는 주로 시행자를 정하는 단계와 용적률·주택 공급계획을 마련하는 단계에서 생깁니다.

단계	일반적인 조합 방식	공공재개발·공공재건축
① 정비계획·정비구역 지정	정비계획안을 마련하고 주민공람·심의 등을 거쳐 구역을 지정합니다.	각 사업 유형의 기본 기준을 적용합니다. 이미 지정된 구역이면 필요한 정비계획 변경을 검토합니다.
② 시행자 결정	조합설립인가를 받아 조합이 시행합니다.	공공시행자를 지정하거나 조합과 공사가 공동으로 시행하는 등의 방식으로 정합니다.
③ 사업시행계획	건축 규모, 기반시설, 이주대책 등을 구체화합니다.	공급 요건과 적용 가능한 용적률 특례를 건설계획에 반영합니다.
④ 분양신청·관리처분	분양신청을 받고 분양대상, 종전자산 가격, 비용 부담 등을 정합니다.	공공이 시행해도 분양신청 기간과 관리처분계획상 분양대상 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 이주·철거·공사·준공	이주와 필요한 보상, 철거·공사를 거쳐 준공합니다. 이후 입주와 이전고시 등 권리이전 절차가 이어집니다.	같은 기본 흐름을 따릅니다. 이주·보상 일정은 해당 시행자의 안내를 확인합니다.

공공재개발은 심의를 거쳐 법적상한용적률의 120%까지 건축할 수 있고, 공공재건축은 법에서 정한 경우 상향된 용도지역의 용적률 상한을 적용할 수 있습니다. 용적률이 높아져도 공급 의무, 일반분양 물량, 공사비와 금융비에 따라 분담금은 달라집니다. 두 방식을 비교할 때는 같은 주택형을 기준으로 추정분담금과 산출근거를 함께 보세요.

관련 법령 및 참고자료

도시정비법 제2조제2호 나목·다목 · 도시정비법 시행령 제1조의3

도시정비법 제16조 · 도시정비법 제25조·제26조 · 도시정비법 제47조

도시정비법 제12조 · 도시정비법 제74조 · 도시정비법 제101조의5 · 도시정비법 제101조의6

공공주택 특별법 제40조의7 · 공공주택 특별법 제40조의10

서울시 신속통합기획 추진현황 · 마포구의회 아현1구역 검토보고서

검토 기준일 — 2026년 11월 5일

함께 읽으면 좋은 글: 도심공공주택복합사업의 절차와 보상 · 재개발 정비구역 지정 절차

함께 읽으면 좋은 글: 도심공공주택복합사업의 절차와 보상 · 일반 재개발 정비구역 지정 절차