전세로 살고 있는 집이 팔렸다는 연락을 받았습니다. 새 집주인은 계약서를 다시 쓰자고 하고, 종전 집주인은 앞으로 보증금을 새 집주인에게 받으라고 합니다.
계약서를 다시 작성해야 할까요? 보증금 반환 책임은 누구에게 있을까요? 임차인의 대항력과 새 계약서의 문구, 승계 거부 의사를 구분해야 합니다.
| 이 글에서 살펴볼 내용(목차) |
| 1. 집주인이 바뀌어도 전세계약은 원칙적으로 유지됩니다 |
| 2. 보증금 반환 책임도 원칙적으로 새 집주인에게 넘어갑니다 |
| 3. 새 계약서를 작성할 때는 조건 변경을 주의해야 합니다 |
| 4. 승계를 거부하면 종전 계약을 해지하고 보증금을 청구할 수 있습니다 |
| 5. 등기부와 계약서부터 확인해야 합니다 |
1. 집주인이 바뀌어도 전세계약은 원칙적으로 유지됩니다
주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 대항력을 갖춘 임차인이라면, 주택이 매매되더라도 기존 임대차관계는 원칙적으로 유지됩니다. 새 집주인과 계약서를 다시 써야만 효력이 유지되는 것은 아닙니다.
주택임대차보호법 제3조 제4항
임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다(같은 법 제3조 제1항). 따라서 매매로 소유권이 이전된 날과 대항력 발생 시점을 비교해야 합니다.
2. 보증금 반환 책임도 원칙적으로 새 집주인에게 넘어갑니다
대항력 있는 임대차에서는 새 집주인이 임대인 지위를 승계하면서 보증금 반환채무도 원칙적으로 넘겨받습니다. 종전 집주인의 반환채무는 원칙적으로 소멸하지만, 임차인의 적법한 승계 거부 등 예외가 있습니다.
사례 | 집주인이 바뀌었는데 보증금은 누구에게 받을까요?
A씨는 보증금 3억 원으로 전세계약을 체결하고 입주·전입신고를 마쳤습니다. 계약기간 중 B씨가 집을 매수했습니다. 계약 종료 시 보증금은 누구에게 청구해야 할까요?
※ 실제 사건이 아닌 가상 사례입니다.
대항력 있는 임대차가 유효하게 승계되었다면 원칙적으로 B씨에게 청구합니다. 다만 법률상 반환책임과 실제 회수 가능성은 다릅니다. 새 집주인의 자금 사정과 선순위 담보권을 함께 확인해야 합니다.
3. 새 계약서를 작성할 때는 조건 변경을 주의해야 합니다
단순한 소유자 변경만으로 계약서를 새로 작성할 의무는 없습니다. 새 계약서에 서명하기 전에는 기존 임대차의 승계를 확인하는 문서인지, 종전 계약을 종료하고 새로 체결하는 문서인지 확인해야 합니다.
보증금·계약기간이 달라졌는지, ‘기존 보증금 정산 완료’나 ‘종전 계약 해지’ 문구가 있는지 살펴보세요. 기존 계약서와 확정일자 자료를 보관하고, 보증금을 증액한다면 증액분의 우선변제권 확보를 위해 새 확정일자 등 필요한 조치를 검토해야 합니다.
4. 승계를 거부하면 종전 계약을 해지하고 보증금을 청구할 수 있습니다
대항력 있는 임차인은 원하지 않는 새 집주인과의 임대차관계를 반드시 유지해야 하는 것은 아닙니다. 소유권 이전 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 임대인 지위 승계에 이의를 제기하고, 종전 임대차관계를 해지할 수 있습니다.
이의제기만으로 계약이 언제나 자동 해지되는 것은 아닙니다. 실무적으로는 승계 거부와 종전 임대차 해지 의사를 명확히 통지하고 도달 증거를 남기는 것이 중요합니다.
판례 | 대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정
임차인에게 원하지 않는 임대인 지위 승계를 강요할 수 없으므로, 임차인은 승계에 이의를 제기하고 종전 임대차관계를 해지할 수 있습니다.
대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결은 이의제기 여부를 임차인의 구체적 의사표시와 행동을 종합하여 판단해야 한다고 보았습니다. 서울고등법원 2023. 11. 24. 선고 2023나2024464 확정판결에서는 상당한 기간 내 이의를 제기하여 종전 임대차관계가 적법하게 해지된 사례가 확인됩니다.
승계 거부 후 진행 순서
- 소유권 이전 사실과 알게 된 시점 확인
- 종전·새 집주인에게 승계 거부 및 해지 의사 통지
- 종전 집주인에게 보증금 반환 요구
- 보증금 반환과 주택 인도를 정리한 뒤 이사
해지 후에도 보증금을 받지 못했다면 무조건 먼저 이사해야 하는 것은 아닙니다. 보증금 반환과 주택 인도는 원칙적으로 동시이행 관계입니다. 먼저 이사해야 한다면 대항력·우선변제권 보전과 임차권등기명령을 검토해야 합니다. 종전 집주인의 지급능력이 부족하면 승계 거부가 회수에 불리할 수도 있습니다.
대법원 2021다251929 판결 및 판결문 · 서울고등법원 2023나2024464 판결 및 판결문
5. 등기부와 계약서부터 확인해야 합니다
집주인이 바뀌었다는 연락을 받았다면 등기사항증명서의 소유자·소유권 이전일, 기존 계약서·확정일자, 전입신고와 점유 시작일, 근저당권 등 선순위 권리를 확인하세요. 새 집주인에게 보증금을 돌려받을 수 있는지, 승계에 이의할 실익이 있는지도 비교해야 합니다.
보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 앞두었다면 관련 절차를 별도로 확인하세요.
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